Нужно проверить договор купли продажи

Что нужно проверить перед заключением договора купли-продажи автомобиля?

Нужно проверить договор купли продажи

Если Вы приметили подходящий автомобиль, то вам необходимо узнать ключевые данные о нем. Они помогут проверить автомобиль, как с технической, так и с юридической стороны.

Такая проверка поможет избежать множества рисков, начиная от возможных поломок с последующим дорогостоящим ремонтом, заканчивая риском принудительного изъятия автомобиля третьим лицом.

Число возможных рисков огромно, но его можно минимизировать или даже снизить до ноля при грамотной проверке.

Помимо данных об автомобиле перед заключением договора необходимо знать, кто продает Вам автомобиль. Во-первых, у продавца должно иметься право на продажу автомобиля. В ином случае покупатель может лишиться автомобиля, а в некоторых случаях и всех уплаченных за него денег.

Во-вторых, фигура продавца может сигнализировать о возможных проблемах с автомобилем. Если автомобиль продает человек фактически не использовавший его, то это может быть маркером того, что у приобретаемого транспорта имеются проблемы.

Очень часто встречаются перекупщики авто, приобретающие транспорт после аварии, умело маскирующие все дефекты, а после этого перепродающие автомобиль.

Итак, при первом просмотре автомобиля необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Узнать его государственный номер. С этим моментом вряд ли возникнут какие-либо проблемы, если только автомобиль не был снят с учета.
  2. Узнать, не снят ли автомобиль с учета: у продавца можно попросить СТС (сертификат транспортного средства) – он представляет собой документ, подтверждающий гос. регистрацию транспортного средства. Если его не будет, то это может означать, что машина была снята с учета.
  3. Заглянуть в ПТС (паспорт транспортного средства):

Из ПТС нужно узнать следующие данные:

  • Оригинал ли ПТС или дубликат
  • Сведения о собственнике
  • Количество собственников
  • VIN-номер: он представляет собой идентификационный номер автомобиля из 17 символов
  • Номера кузова и двигателя
  • Гос. номер
  • Год выпуска автомобиля
  • Объем и мощность двигателя

Сверить данные из ПТС:

Сейчас паспорт транспортного средства практически всегда представляет собой бумажный документ. С 1 ноября 2019 года выдача бумажных паспортов транспортного средства для новых или ввозимых в РФ автомобилей отменяется.

Для таких авто будет обязательно оформление электронного ПТС – он будет содержать больше данных, нежели чем его бумажная версия. В настоящее время владельцы авто могут заменить бумажный паспорт на электронный по собственному желанию, однако на август 2019 года количество ЭПТС едва превышает две тысячи.

Обязательная замена бумажного ПТС на электронный пока не требуется для собственников автотранспорта, у которых уже имеется бумажный ПТС.

[attention type=yellow]

Для начала необходимо сверить паспортные данные собственника авто в ПТС с паспортом продавца. О том, что нужно проверить в случае, если машину продает представитель собственника, мы расскажем позднее. Но важно знать, что у представителя обязательно нужно попросить доверенность на продажу автомобиля.

[/attention]

Если у продавца на руках не оригинал, а дубликат ПТС, то это может означать, либо утерю оригинала, либо наличие у автомобиля более трех собственников. Дело в том, что в ПТС может закончиться место для указания собственников – в таком случае выдается дубликат ПТС.

Необходимо сверить VIN-номер из ПТС с номером на автомобиле.

Он является ключевым идентификатором автомобиля и дублируется во многих местах – его можно найти под лобовым стеклом, на двери водителя, в нескольких местах на двигателе или около него, недалеко от переднего амортизатора, а также на многих иных деталях. Если вы покупаете старый советский автомобиль, то есть вероятность отсутствия данного важного идентификатора, однако даже на многих старых иностранных авто он присутствует.

Необходимо проверить номера кузова и двигателя на соответствие их номерам в ПТС. Это особенно важно в случае, если вы приобретаете автомобиль, снятый с учета.

Так, если в нем был заменен двигатель, то это может создать дополнительные трудности при регистрации.

Кроме того, есть малая вероятность, которая все же имеет место быть, что кузов или двигатель автомобиля были заменены на соответствующие части угнанного автомобиля. При их несоответствии точно стоит задать вопрос продавцу.

Необходимо также проверить, соответствуют ли номерные знаки автомобиля гос. номерам из ПТС.

Год выпуска автомобиля имеет значение не столько для юридической проверки автомобиля, сколько для проверки заявлений продавца о возрасте машины действительности.

Количество лошадиных сил имеет значение для определения размера транспортного налога. Налог будет исчисляться из количества лошадиных сил, указанных в ПТС. В некоторых случаях даже одна лошадиная сила будет иметь большое влияние на транспортный налог – это особенно критично в случае 249 – 250 л. с. Для того чтобы узнать, сколько Вам в будущем придется платить, проверьте этот аспект.

В данном случае необходимо проверить доверенность и паспортные данные представителя. Доверенность должна быть только в виде письменного документа.

[attention type=red]

В некоторых случаях доверенность не требуется, но требуются иные документы. Таких случаев несколько: продажа родителями транспортного средства, принадлежащего несовершеннолетнему до 14 лет, продажа опекунами автомобиля недееспособного гражданин, а также заключение договора купли-продажи автомобиля юридического лица генеральным директором.

[/attention]

В первых двух случаях собственники не могут сами заключать договор и за них совершают сделку их законные представители.

В таких случаях стоит проверить паспорт родителей и/или свидетельство о рождении, а у опекуна попросить решение органа опеки и попечительства о назначении опекуна.

Единоличный исполнительный орган юридического лица (генеральный директор) может действовать без доверенности. В таком случае нужно проверить сведения из ЕГРЮЛ – действительно ли контрагент является директором.

Но в остальных случаях требуется письменная доверенность.

Хотя закон и не требует обязательной нотариальной формы доверенности для продажи автомобиля, мы все же рекомендуем попросить нотариальную доверенность, если Вы лично не знаете собственника и не знаете, что он точно дол доверенность.

В доверенности нужно проверить объем полномочий: должно быть указано, что поверенный может заключать сделки по продаже авто от имени доверителя. Также проверяется срок доверенности – если в тексте доверенности не указан срок, то она действует ровно год с момента выдачи.

Мы рекомендуем проверить, у какого нотариуса была заверена доверенность. В наше время еще бывают случаи недобросовестных нотариусов.

Главным аспектом в таком случае является место заверения доверенности: крайне странной может показаться ситуация, когда собственник проживает в Москве, а доверенность заверена в одной из республик Северного Кавказа, хотя вроде бы не имеется никаких оснований полагать, что собственник автомобиля вообще там бывал. На дворе 21 век и в любом случае стоит поискать заверившего доверенность нотариуса в интернете.

В каких случаях могут понадобиться какие-либо согласия на продажу автомобиля?

Согласия могут потребоваться, если несовершеннолетний четырнадцати лет и старше продает автомобиль, который ему принадлежит. Такая же ситуация имеет место и для ограниченно-дееспособных граждан.

В первом случае нужно письменное согласие родителей, а во втором попечителя.

Если несовершеннолетний вступил в брак или прошел процедуру эмансипации, то он не обязан спрашивать согласие на заключение договора.

Стоит также сказать и о согласии супруга на продажу автомобиля. Если автомобиль был куплен во время брака, то он будет являться общей собственностью супругов, если только они не заключили брачный договор. Однако в отношении продажи автомобилей закон (ст.35 СК РФ) предусматривает презумпцию согласия второго супруга.

[attention type=green]

Это означает, что согласие супруга по общему правилу не требуется, но такой супруг может оспорить договор, если докажет, что покупатель знал о его несогласии на продажу автомобиля.

[/attention]

Для того чтобы застраховать себя от лишних рисков мы все же рекомендуем получить такое согласие – в простой письменной или нотариальной форме (на Ваш выбор).

Что нужно проверить в автомобиле перед покупкой?

В первую очередь автомобиль стоит проверить на предмет угона. Если автомобиль находится в угоне и пре перерегистрации в ГИБДД это обнаружится, то это во множестве случаев может гарантировать не только проблемы с полицией, но и возможность лишиться автомобиля.

Проверить автомобиль на угон можно на сайте ГИБДД, а также в специальных сервисах, использующих базы данных ГИБДД.

В том числе, Вы можете проверить автомобиль на предмет угона на нашем сайте при составлении договора купли-продажи автомобиля – такая проверка включена в стоимость составления договора.

Стоит проверить автомобиль на предмет участия в ДТП, а также на количество владельцев. Количество владельцев транспортного средства обязательно стоит проверить в случае наличия у продавца только дубликата ПТС. Данная проверка по базам ГИБДД также доступна на нашем сайте при составлении договора по продаже автомобиля.

Автомобиль также необходимо проверить на наличие ограничений на регистрацию. Такие ограничения на регистрацию могут возникнуть в случае судебного спора по поводу автомобиля, в случае наложения ограничений по инициативе таможенных органов при т.н. «серой растаможке», а также при наличии исполнительного производства в отношении продавца.

Исполнительное означает, что судебные приставы могут обратить взыскание на имущество продавца (в т.ч. на автомобиль) по судебному решению. Договор по продаже такого авто может быть признан недействительным.

Наличие большого количества штрафов может также являться основанием открытия исполнительного производства, поэтому стоит также проверить автомобиль на предмет штрафов.

[attention type=yellow]

Кроме того, автомобиль может находиться в залоге. Это означает, что кредитор продавца может по суду отобрать у покупателя автомобиль и продать его с торгов, ничего не возмещая лицу, купившему заложенный автомобиль. Такой залог имеет обязательную силу для всех третьих лиц с момента подачи уведомления о залоге в реестр уведомлений о залоге.

[/attention]

Если продавец автомобиля заключил с кем-то договор залога, но не подал такое уведомление, чего также не сделал его кредитор, то между ними хотя и имеются обязательства различного рода, но для других лиц такой залог ничего не значит, и они могут свободно приобретать ничем не обремененный автомобиль.

Соответственно перед покупкой всегда необходима проверка автомобиля в данном реестре.

Автомобиль также можно проверить на предмет утилизации. Встречается практика, когда недобросовестные собственники сдают автомобиль на утилизацию, получая некоторую выгоду – как правило, страховую компенсацию или выгоду по государственной программе утилизации. После этого они восстанавливают автомобиль и перепродают его по заниженной цене.

Такой автомобиль всегда будет снят с учета. Поставить такой автомобиль на учет может быть проблематично или вообще не возможно, если авто было сдано на пункт утилизации. Для того чтобы узнать, не сдан ли автомобиль в утилизацию, необходимо писать заявление в ГИБДД и ждать ответа некоторое время.

Но такую проверку в гораздо более короткие сроки Вы можете сделать c помощью нашего сервиса.

Все данные проверки Вы можете осуществить при составлении договора на нашем сайте. Информация проверяется по базам ГИБДД, необходимым реестрам, а также другим имеющим значение базам.

Проверка авто по всем необходимым аспектам включена в стоимость составления договора купли-продажи автомобиля. Вы можете составить качественный договор в соответствии с актуальным на 2019 год законодательством и проверить автомобиль.

[attention type=red]

Сначала Вы можете проверить интересующий Вас автомобиль, а только через определенное время составить договор.

[/attention]

Источник: https://dogovor.ru/news/view/chto-proverity-pered-zaklyucheniem-dogovora-kupli-prodaghi-avtomobilya

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Нужно проверить договор купли продажи

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

[attention type=green]

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

[/attention]

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

[attention type=yellow]

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

[/attention]

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

[attention type=red]

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

[/attention]

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Следует ли дополнительно проверить продавца квартиры при покупке и как?

Нужно проверить договор купли продажи

Чтобы избежать необратимых последствий и судебных тяжб, нужно тщательно проверить правоспособность сделки и добросовестность продавца, следуя предусмотренному для этих целей алгоритму.

В нашей статье расскажем, какие документы нужно проверять перед заключением сделки, а также как перепроверить договор купли-продажи квартиры.

Когда продажу осуществляет собственник, перед покупкой понадобится проверить только стандартный пакет документов на квартиру. Он должен отражать правоспособность продавца на жилплощадь.

Если в его интересах действует представитель, то проверке подлежит как вся документация, требующаяся от продавца, а так и документы, удостоверяющие правомочия:

  1. риэлтора – индивидуального предпринимателя (ИП);
  2. агентства недвижимости.

Обязательно нужно обратить внимание на наличие доверенности или договора услуг с представителем.

  • Гражданский паспорт.
  • Правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на квартиру.
  • Технический паспорт с экспликацией из БТИ.
  • Кадастровый паспорт и кадастровые справки.
  • Выписки: из лицевого счёта продавца, из поквартирной книги.

Если сделкой занимается ИП, дополнительно проверяется:

  • Лицензия, разрешающая данную деятельность.
  • Доверенность от продавца на продажу квартиры.
  • Паспорт.

Если это компания, дополнительно следует проверить:

  • Её учредительную документацию, которая должна представляться на официальном сайте компании.
  • Причастность представителя к данной компании (удостоверение или доверенность, выданная компанией).
  • Договор услуг, который заключил с ней собственник жилья.

Доверенность на совершение купли-продажи можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по её реквизитам.

О правомочиях продавца

Правомочия продавца определяет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также правоустанавливающий документ, которым может быть:

  • договор имущественной сделки;
  • свидетельство о наследстве;
  • свидетельство о приватизации;
  • решение суда о праве собственности.

По этим документам можно определить: имеет ли данное лицо право единолично осуществлять продажу квартиры.

  1. Если жильё оформлено в долевую собственность, продавцами выступают все владельцы долей.
  2. Если квартира оформлена в единоличную собственность продавца, нужно проверить его паспорт на наличие брака.
  3. Если квартира приобреталась в браке, у владельца должно быть нотариально удостоверенное разрешение на продажу от супруги.

Сведения о прописанных лицах

Сведения о проживающих и прописанных лицах содержатся в поквартирной книге. Чтобы их получить, следует запросить расширенную (архивную) выписку из поквартирной книги. Она представит сведения обо всех жильцах, прописанных и выписанных из квартиры с момента заселения дома.

Особенно важно получить расширенный вариант, если дому много лет. Среди прописанных могут оказаться люди, которые давно не проживают в квартире. Нужно обратить внимание на прописанных женщин с детьми. Если это члены семьи собственника – нужно получить гарантию их выписки или выписать до начала сделки.

Права третьих лиц

В определённых случаях третьи лица вправе предъявить свои права на пользование или владение квартирой:

  1. Супруги могут развестись, но права на совместно нажитое имущество сохранятся. Следует проверить паспорт продавца в графе «семейное положение». Если развод был,то квартира должна быть передана официальным соглашением.
  2. Невыписанные жильцы находятся в местах лишения свободы, в командировке, проживают в другом городе и т.д. По возвращении они имеют право оспорить своё право на жильё.
  3. При наследовании могут остаться недовольные наследники. Если они не знали о возможности вступления в наследование недвижимостью, то существует вероятность предъявления прав.
  4. Несовершеннолетние члены семьи на момент приватизации. По достижении совершеннолетия у них есть возможность оспорить право на недвижимость.
  5. Договор коммерческого найма квартиры. Если собственник не расторгнет его до купли-продажи, то жильё перейдёт вместе с обременением арендой.

О притязаниях и судебных спорах

Судебные споры относительно квартиры могут возникнуть между наследниками или разведёнными супругами. Чтобы удостовериться, что относительно этого имущества споров не происходит, собственник должен предъявить:

  • соглашение наследников о разделе наследственной массы;
  • их отказ в пользу продавца.

При разводе предъявляют:

  • соглашение супругов о разделе имущества;
  • согласие бывшего супруга на продажу.

На специальном сайте ГАС «Правосудие» по адресу и фамилии собственника можно найти сведения о наличии судебных споров, если они происходили.

Об обременениях и арестах

Если квартира с невыплаченной ипотекой – она находится в залоге у банка. В этом случае потребуется получить разрешение залогодержателя на продажу. Квартира, находящаяся под арестом не может продаваться ни под каким предлогом.

Для проведения сделки после ареста обязательно требуется документ о снятии ареста. Это может быть:

  1. определение службы судебных приставов;
  2. решение суда.

Если залога нет, и арест не применялся, достаточно предъявить кадастровую справку об отсутствии обременения залогом и ареста.

Чтобы не стать жертвой чужих долгов по квартплате и услугам ЖКХ, от покупателя потребуется предъявление:

  • квитанций об оплате;
  • справки об отсутствии задолженности с приложением выписки из лицевого счёта.

Такую справку нужно взять в бухгалтерии управляющей компании. Отдельно следует поинтересоваться отсутствием долгов за капитальный ремонт, так как этот долг переходит на нового собственника.

О законности перепланировки

Продавец должен иметь на руках технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана. По экспликации следует проверить соответствие фактического состояния квартиры, и представленного в плане.

Если план совпадает с фактом – несанкционированная перепланировка не проводилась.

Или она была проведена в соответствии с разрешением, полученным из отдела строительства и архитектуры, после чего сведения были внесены в инвентаризационный фонд.

Если между планом и действительным расположением комнат или размером общей и жилой площади есть разница – несанкционированная перепланировка была. Для продажи нужно вернуть квартиру в состояние, соответствующее указанному в техническом плане. Последствия незаконной перепланировки и административная ответственность по статье 7.1 КоАП перейдёт новому собственнику.

Как перепроверить договор купли-продажи?

Прежде чем подписывать договор купли-продажи (ДКП), необходимо внимательно вычитать его текст и перепроверить:

  1. на наличие ошибочной или иной неправоспособной информации;
  2. на предмет подстановки другого объекта;
  3. на соответствие установленной цены и других сведений.

Здесь же обязательно должна быть внесена гарантия, данная продавцом о том, что купля-продажа права третьих лиц не нарушает. Только после того как покупатель убедится в том, что ДКП содержит только установленные положения и правоспособную информацию, его можно подписывать.

Причины отказа от сделки

От сделки следует отказаться по следующим причинам:

  • договор сделки допускает разночтение, составлен некорректно;
  • личность собственника или поверенного наводит на подозрения;
  • стоимость квартиры указана неверно;
  • представитель препятствует контакту с собственником;
  • продавец отказывается от сопровождения сделки юристом.

В любом случае, при возникновении сомнений лучше отказаться от сделки, чем потом стать жертвой недобросовестного контрагента.

Приобретение жилья требует предельной внимательности не только при проведении сделки, но и при предварительной проверке документации. Только после проверки текста договора в нём можно ставить свою подпись.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/proverka-kv/prodavca.html

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Нужно проверить договор купли продажи

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

[attention type=green]

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

[/attention]

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае.

    Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги

  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

[attention type=yellow]

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

[/attention]

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

ПравовойСовет
Добавить комментарий