Можно ли вернуть свой дом обратно?

В каких случаях собственник может вернуть свою недвижимость?

Можно ли вернуть свой дом обратно?

Анна Краско

Ситуация первая: А БЫЛ ЛИ МАЛЬЧИК?

Вы благополучно живете в купленной квартире, а через некоторое время вам приходит повестка в суд. Выясняется, что при продаже квартиры были нарушены права ребенка, о котором вы в первый раз слышите. Могут ли признать такую сделку недействительной и выселить вас из квартиры?

Собственник может делать со своей собственностью все, что захочет. Но его право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов.

Сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи квартиры, в которой были прописаны или собственниками которой являлись несовершеннолетние, признаются недействительными, если они были совершены без согласия органов опеки и попечительства (ст. 37, 168, 175 ГК РФ).

Решение суда в таких случаях чаще всего предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних, то есть если ребенка выселили в никуда или в меньшую по площади квартиру.

Ребенок даже может быть не прописан в продаваемой квартире, ведь закон дает ему право на ту недвижимость, которую занимают его родители. Сделка продажи-покупки жилья может быть признана недействительной, если права детей, пожилых или недееспособных граждан были нарушены еще на этапе приватизации жилья.

Человек покупает жилье, а потом выясняется, что права на эту квартиру принадлежали недееспособным, несовершеннолетним или другим гражданам, которые ранее обманным путем были выведены из процесса приватизации. Такая сделка признается недействительной, а покупатель остается без квартиры.

Ситуация вторая: СРОЧНО ПРОДАЮ…

[attention type=yellow]

Вернувшийся из-за границы гражданин, некогда очень торопившийся с выездом и по этой причине продавший вам свою квартиру за бесценок, хочет вернуть назад свою квартиру и оспорить сделку.

[/attention]

Или же бывший хозяин квартиры заявляет, что срочно продал вам квартиру только потому, что ему были срочно необходимы для лечения или операции деньги.

Могут ли они отсудить квартиру, признав сделку недействительной?

Если суд признает, что хозяин квартиры был вынужден продать вам квартиру из-за стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона, то есть вы, сделка может быть признана недействительной (совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств – ст. 179).

Однако для этого должна быть выявлена целая совокупность событий: во-первых, сами по себе тяжелые обстоятельства, во-вторых, крайне невыгодные условия, которые приводят к ущемлению прав собственника, например, очень низкая стоимость квартиры, а в-третьих, другая сторона должна воспользоваться сложившейся ситуацией.

Если же покупатель квартиры знать не знал о тяжелых обстоятельствах продавца, такую сделку суд может не признать недействительной.

Ситуация третья: ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ

Вы купили квартиру по доверенности, все дела велись доверенным лицом, самого хозяина вы в глаза не видели. Объявляется реальный хозяин квартиры и сообщает вам, что никаких доверенностей он никому не давал. Как обезопасить себя, покупая квартиру по доверенности?

Надо быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи квартиры имеет место сделка, совершенная поверенным, действовавшим по генеральной доверенности, выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Может случиться, что доверитель уже отменил доверенность.

[attention type=red]

Кроме того, доверитель (владелец квартиры) может утверждать, что, выдавая доверенность, имел в виду не продажу, на основании чего договор может быть признан недействительным.

[/attention]

Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно, как минимум, удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.

Еще лучше лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение о том, что он действительно продает квартиру. Всех этих хлопот можно избежать, если оформление сделки будет контролировать юрист.

Ситуация четвертая: КАК ПРОДАЛ – НЕ ПОМНЮ!

После продажи квартиры ее бывший хозяин заявляет, что он совершил сделку в невменяемом состоянии или во время болезни. Признает ли суд такую сделку недействительной? Можете ли вы потребовать у продавца доплатить, ведь вам потребуется более крупная сумма, чем та, которую вы заплатили, к примеру, полгода назад, чтобы купить взамен этой равноценную квартиру?

Договор купли-продажи может быть признан недействительным, если дееспособный гражданин из-за своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора (совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения или в болезненном состоянии – ст. 177 ГК РФ). Само по себе опьянение не является основанием для признания сделки недействительной. Совсем другой случай, если кто-то воспользовался человеческой слабостью, напоил продавца и заставил подписать договор. Это квалифицируется как обман или угроза и является уголовно наказуемым деянием. Могут встречаться и случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда сначала продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Для того чтобы установить, в каком состоянии находился продавец, суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу.

При признании недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец – те деньги, которые он получил в качестве платы за квартиру.

Покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры, а если после продажи прошло несколько лет, то, как правило, купить за эти же деньги другую такую же квартиру часто бывает уже нельзя.

Важно

Срок исковой давности для признания сделки недействительной – 3 года с момента обнаружения нарушения прав обеих сторон при совершении сделки. Это значит, что суд может признать незаконным договор о купле-продаже недвижимости, заключенный много лет назад.

Мнение эксперта

Как купить квартиру, чтобы потом не было мучительно больно за напрасно потраченные деньги и время, советует Марина Мишина, генеральный директор агентства недвижимости «Никольские ворота – 2000»:

-Нет такой сделки, которую нельзя бы было оспорить. Риск есть в каждой, даже, на первый взгляд, совершенно безоблачной и прозрачной сделке. Избежать риска нельзя, но можно свести его к минимуму.

[attention type=green]

Купить или продать квартиру самому, без посторонней помощи, очень трудно даже профессионалу, потому что слишком уж сложно адекватно оценить обстановку, когда это касается лично тебя, твоего дома, твоей квартиры.

[/attention]

Хорошо, если ваши интересы будет представлять не только проверенная компания, но и ваш представитель, как правило, это юрист, которому вы доверяете. Еще лучше, чтобы обе стороны имели каждый своего представителя, чтобы их интересы отстаивали разные агентства недвижимости.

А самое главное, чтобы люди, которым вы доверите свое жилье, были настоящими профессионалами своего дела и отвечали бы не только за ход сделки, но и за ее окончательный результат, за последствия, какими бы они ни были.

Если вы все же отважитесь самостоятельно провести сделку, не ленитесь: пообщайтесь с соседями, с работниками домоуправления, пусть они расскажут вам все о квартире, которую вы хотите купить, и конечно, о ее жильцах. Выясните, кто был прописан раньше, не было ли среди них несовершеннолетних, судимых, почему люди вдруг решили продать квартиру. Документы можно подделать, а незаинтересованные люди, как правило, не врут. И доверяйте своей интуиции, не заключайте сделку, если чувствуете, что что-то не сходится.

Источник: https://www.smolnews.ru/news/9459

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу

Можно ли вернуть свой дом обратно?

Статья акутальна на: Июнь 2020 г.

Квартира – покупка не просто дорогостоящая. Многие годами копят, чтобы получить свое жилье. Другие берут кредиты и ипотеки с выплатой грабительских процентов. Однако, даже когда заветные ключи у вас в кармане, а семья счастливо обсуждает переезд и будущий ремонт, могут возникнуть мысли о возврате такой покупки.

Можно ли вернуть

Сделка по покупке квартиры совершается с применением договора купли-продажи (как правило). При этом расторжение любого подобного договора законодательно запрещено, если стороны не пришли к соглашению. В случае, когда вы хотите расторгнуть договор, а продавец – нет, шанс на возврат средств весьма мал, но, все же, он есть.

Соответственно, в законе прописывается следующее. Вернуть жилье продавцу или застройщику можно, если:

  • Вы с застройщиком или продавцом обоюдно договорились это сделать;
  • Оформление документов производилось с нарушением прав;
  • Суд признал сделку ничтожной.

При этом Гражданский Кодекс РФ в статье 450 указывает, что сделки о купле-продаже могут быть расторгнуты только, если были выявлены очень серьезные нарушения со стороны продавца или если в документе предусмотрена подобная опция.

С прописыванием в договоре возможности возврата все ясно, однако на практике такое происходит чрезвычайно редко. Серьезные же нарушения договоренности включают в себя действия продавца, из-за которых вы (покупатель) понесли убытки или вам был причинен ущерб.

Например, нарушениями будут считаться следующие ситуации:

  • Продавец отказывается выселяться из объекта недвижимости и сниматься с регистрации – отчетливое нарушение обязательств, так как обычно такие пункты четко прописаны в них;
  • Продавец не получает оплату, хотя право собственности на квартиру перешло покупателю (и была произведена регистрация в Росреестре).

В таких случаях договор купли-продажи признается аннулированным, поскольку одна из сторон не получила в ходе его реализации то, на что рассчитывала и что ожидала при подписании.

Изменение обстоятельств, на которые невозможно было повлиять участникам сделки, также дает повод вернуть квартиру продавцу. К примеру, внезапное появление «претендующего» на жилье наследника, который намерен проживать в приобретенной вами недвижимости. Разумеется, вам обязаны в таком случае вернуть средства.

В случаях, когда при составлении договора были допущены нарушения текущего законодательства, он признается недействительным. В ходе признания его недействительным стороны освобождаются от своих обязательств, соответственно, вступает в силу возврат денежных средств вам и передача квартиры продавцу.

Недействительным договоренность признается через суд, если:

  • Человек, расписавшийся в бумагах, не понимал, что делает – был в состоянии алкогольного опьянения (или наркотического), страдал старческой болезнью и т.д.
  • Одна из сторон сделки – недееспособное лицо;
  • Сделка нарушает закон;
  • Она заключалась с несовершеннолетним лицом или с его участием (если не было нарушения прав);
  • Она заключалась в принудительном порядке, посредством угроз, насилия, умышленного сговора и т.д.
  • Она признана мнимой или притворной.

Как вернуть

Это будет зависеть от того, почему вы возвращаете купленное. Так, есть две нормы расторжения сделки купли-продажи:

Не привлекая судебные инстанции расторгнуть договор можно лишь, если вы с продавцом договорились об этом. Соответственно, обе стороны должны отказаться от совершения сделки.

Желательно это сделать до того момента, как документы попадут в службы государственной регистрации, поскольку недвижимость все еще будет считаться собственностью продавца.

Отказаться от договора в этом случае ему гораздо проще, чем вам – покупателям. При этом подписывается соглашение о расторжении договора.

В случае, если регистрация уже была выполнена, то обязанности считаются выполненными. Лишь чрезвычайные ситуации, а также законодательно веские причины могут считаться основанием для возврата квартиры продавцу в этом случае. В Гражданском Кодексе и вовсе прописана невозможность расторгнуть сделку купли-продажи имущества, если срок сделки истек.

Судебные инстанции привлекаются в любых других случаях. Для того, чтобы вернуть квартиру продавцу таким образом, необходимо написать исковое заявление.

Обязательно прописывайте в заявлении не просто расторжение сделки, а еще и возврат имущества, в противном случае, сделку вам аннулируют, но деньги не вернут (а вы не вернете квартиру). Подобное судебное разбирательство окажется бессмысленным.

[attention type=yellow]

Также, здесь вступает в силу правило государственной регистрации – если право на жилье уже перешло от продавца покупателю, судебное постановление о расторжении договора вступит в силу, но вы все еще сможете распоряжаться недвижимостью. Чтобы окончательно все вернулось на свои места, уже продавец вправе на вас подать суд и просить его вернуть недвижимость.

[/attention]

Чтобы обойти эти сложности, всегда в иске на возврат квартиры пишите:

  • Что вы требуете расторгнуть договор и у вас есть на это основания;
  • Что вы хотите вернуть имущество;
  • Что вы хотите возместить свои убытки, а также получить компенсацию за моральный вред, причиненный продавцом (если нарушения с его стороны оказались слишком серьезными).

Также, помните, что, если вы останавливаете сделку в момент, когда передали продавцу аванс за нее, он не будет вам возвращен, поскольку такое требование должно быть отдельно прописано в договоре.

Сроки

Гражданский Кодекс РФ устанавливает ограничения по времени, в течение которых можно обратиться за расторжением сделки, признанием ее недействительной или оспорить ее условия.

Стандартный срок исковой давности – 3 года, в соответствии со ст.196. В этот период вы можете подавать иск в суд на возврат квартиры. Срок признания ничтожной сделки также составляет три года.

Чтобы оспорить сделку покупки жилья и признать ее недействительной, необходимо вложиться в один год с момента приобретения. Так гласит пункт 2 статьи 181 ГК РФ.

В общем и целом, максимальное время, в течение которого вы можете решить все проблемы с недвижимостью – 10 лет. Однако для обращения в столь долгий срок действительно должны быть веские основания.

Это важно знать:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

В течение какого времени можно вернуть купленную квартиру

Покупатель жилья имеет право вернуть деньги, выплаченные за квартиру, которая его не устроила.

На что еще имеет право покупатель жилья с недостатками? Человек, который приобрел квартиру ненадлежащего качества, имеет право вернуть жилье продавцу и потребовать возврата полной стоимости квартиры.

Такое решение вынес Верховный Суд, сообщает «Российская газета». А что на самом деле и в каких случаях может потребовать покупатель квартиры, в которой обнаружились недостатки? Обсудим подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Документы для возврата налога при покупке квартиры

Покупатель хочет расторгнуть ДКП квартиры

Источник: https://leonmonitor.ru/mozhno-li-vernut-kvartiru-posle-pokupki-prodavcu/

ПравовойСовет
Добавить комментарий