Можно ли оформить договор доверительного управления?

Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом

Можно ли оформить договор доверительного управления?

Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ. Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.

Закон разрешает передавать имущество в доверительное управление и обязывает доверительного управляющего действовать в ваших интересах. Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре.

Особенность доверительного управления в том, что договор заключается не для разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Что можно передавать в доверительное управление

Закон позволяет передавать в доверительное управление:

  1. Предприятия, имущественные комплексы и другие объекты недвижимости.
  2. Ценные бумаги, в том числе те, права по которым зафиксированы в электронном реестре, а не на бумажном носителе.
  3. Исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название, товарный знак, товарная линейка и так далее).
  4. Другое имущество — какое именно, в законе не уточняется.

Сейчас в России доверительное управление имуществом чаще применяется в сферах аренды коммерческой недвижимости и распоряжения ценными бумагами.

Зачем передавать имущество в доверительное управление

Если отвечать буквально — чтобы облегчить себе жизнь.

Например, если вы не живёте в квартире, кто-то должен периодически проверять, всё ли там в порядке, нет ли протечек, целы ли окна и двери, не было ли кражи. Необходимо передавать показания счётчиков в управляющую компанию, оплачивать коммунальные услуги, смотреть, нет ли в почтовом ящике заказных писем от налоговой или ПФР.

Допустим, собственники других квартир решили устроить внеочередное собрание по поводу ремонта в подъездах, ограждения территории, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Ваш голос может стать решающим, а вы никому не оставили доверенности на ание.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Румянцев отмечает, что доверительный управляющий займётся перечисленными вопросами, сможет оперативно решить проблемы и подготовить жильё к вашему возвращению — например, заказав услуги клининговой службы.

[attention type=yellow]

Ещё более ценным вклад управляющего будет, если вы сдаёте недвижимость в аренду. Особенно, если речь идёт о нескольких объектах. Специалист сможет быстро вселять новых арендаторов, когда старые съехали. Он будет следить за содержанием жилья, внесением коммунальных платежей, соблюдением договорённостей.

[/attention]

Договор доверительного управления имуществом выгодно заключать, если вы сами не очень хорошо понимаете, что делать с собственностью и как ей распоряжаться правильно.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Это важно в сфере ценных бумаг: чтобы успешно инвестировать, нужны знания и опыт. В России есть два наиболее популярных инструмента для начинающего инвестора:

  1. Паевой инвестиционный фонд. Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль. Затем можно погасить паи и получить за них деньги с учётом заработанного.
  2. Индивидуальный инвестиционный счёт с доверительным управлением. Это брокерский счёт, с помощью которого можно вкладывать деньги в акции и облигации. Вам остаётся только выбрать инвестиционную стратегию. Дальше за вас будут действовать специалисты компании-брокера.

Возможна и передача ценных бумаг в доверительное управление напрямую. Но обычно управляющие компании берутся за это, когда речь идёт о весьма солидном капитале в несколько десятков миллионов.

Ещё один важный плюс: если вы кому-то задолжаете, то переданное в управление имущество у вас не отберут . Исключение — если вы банкрот или долги образовались именно в процессе доверительного управления.

Кто может быть доверительным управляющим

Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель .

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией профессионального участника этого рынка.

Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.

Как выбрать доверительного управляющего

Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре . Если нет, то они не имеют права заключать договор.

Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие» , участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.

При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности . Наивысший показатель — А++ или ААА.

Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.

Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.

Как составить договор на доверительное управление

По закону в договоре обязательно должно быть указано следующее:

  1. Что именно вы передаёте в доверительное управление.
  2. Ваши данные как физического лица или учредителя компании.
  3. Сколько и как вы заплатите доверительному управляющему.
  4. Срок действия договора — он не может превышать 5 лет.

Соглашение о передаче недвижимого имущества в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре. Иначе оно будет недействительным.

Помимо обязательных данных необходимо указать в договоре и другие важные для вас условия.

Юрист Европейской Юридической Службы Юлия Кислякова советует оговорить, что доверительный управляющий не может делать без письменного согласия владельца имущества. Так квартиру нельзя будет, например, продать без вашего разрешения.

Как разорвать договор доверительного управления

Если ни одна из сторон при истечении контракта не заявит о прекращении его действия, он автоматически будет продлён на тот же срок и на тех же условиях.

Действие договора прекращается, если одна из сторон умирает или разоряется. Кроме того, участники могут отказаться от контракта. Об этом нужно уведомить вторую сторону за три месяца до расторжения договора, если не предусмотрен иной срок.

Что нужно запомнить

  1. Доверительное управление имуществом выгодно тем, кто не может или не хочет распоряжаться им самостоятельно.
  2. Чаще всего такой договор оформляют для операций с недвижимостью и ценными бумагами.
  3. Доверительного управляющего надо выбирать внимательно, от этого зависит успех всего начинания.
  4. За услуги придётся платить. Хоть это и очевидный факт, некоторых он неприятно удивляет.
  5. Учтите, что при передаче в управление ценных бумаг гарантировать доходность вам никто не может. А если могут, то это обманщики.

Источник: https://Lifehacker.ru/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom/

Что следует знать о доверительном управлении ООО

Можно ли оформить договор доверительного управления?

Занятие малым и средним бизнесом может выражаться в различных формах. Наиболее распространенным способом ведения предпринимательской деятельности является учреждение юридического лица, официально зарегистрированного в виде общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО, общество или компания, предприятие).

При этом деятельность любого ООО в нашей стране не всегда проходит ровно и гладко даже, несмотря на постоянные обещания властей разного уровня о введении послаблений для бизнесменов. Часто возникает ситуация когда при наличии помощи со стороны местной власти трудности все равно появляются.

Это, как правило, жизненные неприятности, от которых не застрахован любой человек, а уж бизнесмен тем более. Речь идет о преждевременной и потому неожиданной кончине одного из создателей предпринимательского предприятия.

В результате этого трагического обстоятельства в бизнесе возникают бесхозные активы, отсутствие владельца которых может негативно отражаться на состоянии даже весьма успешного дела. Главной причиной появления отрицательных последствий для компании является наличие определенного промежутка бесхозности определенной части активов или целиком всего бизнеса.

То есть неожиданно возникает период времени, когда нет хозяина всего предприятия или его части. Этот бесхозный период составляет время от факта официальной регистрации кончины хозяина бизнеса до появления нового владельца на любом законом основании, например, путем вступления в наследство, покупки и т.п.

            Действующее законодательство ответственность за устранение проблем подобного рода возлагает на оставшиеся субъекты правоотношений за счет предоставления им прав для принятия мер по устранению возникшей неопределенности вполне официальным способом. А именно путем применения механизма доверительного управления.

Доверительное управление компанией – что это такое?

[attention type=red]

            Действующее гражданское законодательство (статьи 1026 и 1173) предусматривает применение определенного механизма защиты прав предпринимателя и его активов (имущества, денег, ценных бумаг и пр.) без его участия.

[/attention]

Это допускается в случае, когда владелец бизнеса (при единоличном учреждении компании) или его части (при создании бизнеса двумя и более лицами) физически не может управлять принадлежащими ему активами по причине смерти.

Новый хозяин, к сожалению, может приступить к управлению бесхозными активами не ранее 6 месяцев, как это и определено наследственным правом.

А как быть с имуществом, деньгами, ценными бумагами и другими материальными ценностями, оставшимися на этот достаточно длинный период без защиты прав их владельца и возможности управления данной частью предпринимательского дела?

Важно знать, что в течение этого шестимесячного периода на вполне законных основаниях существует некая правовая неопределенность в отношении состава участников ООО.

Данный факт неоднократно подчеркивался в решениях Президиума Высшего Арбитражного Суда (№ 12653/11 от 27.03. 2012 г.), а также Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (№ Ф07-10421/2013 от 03.02.2014 г.).

Данная неопределенность может служить причиной нарушения баланса интересов между возможными претендентами на существующий бизнес вплоть до прекращения его деятельности.

Чтобы исключить негативные последствия для бесхозного бизнеса или его части, а также исключить возможные злоупотребления в отношении ушедшего из жизни бизнесмена законодательно предусмотрено введение режима доверительного управления. Что это такое?

            Процедура доверительного управления компанией или частью её активов представляет собой официальное поручение постороннему лицу руководить активами от имени хозяина с целью защиты интересов предпринимателя и получения ожидаемой прибыли.

[attention type=green]

Такое постороннее лицо выступает в качестве доверенного лица или временного управляющего (руководителя), оказывающего возмездную услугу (работает за деньги) хозяину бизнеса или части его активов на основе специального договора, именуемым договором о доверительном управлении.

[/attention]

            Действия временного управляющего определены положениями главы 52 второй части Гражданского кодекса.

Поскольку речь идет об ООО, то следует отличать доверительное управление, определенное гражданским законодательством, от представления интересов владельца по доверенности.

Такой механизм предусмотрен Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» (статья 32) и именуется доверенным представительством.

Отличие доверенного представительства в компании от временного доверительного управления бизнесом

            Согласно законодательству, регулирующему отношения в ООО, любой учредитель компании может участвовать в её управлении лично или через своего доверенного представителя. Указанное лицо наделяется полномочными правами представлять интересы владельца активов общества на его общем собрании.

Для этой цели такой человек обязан иметь нотариально заверенную доверенность на исполнение доверенных ему прав и обязанностей истинным владельцем активов компании. Наличие доверенности является правовой основой представления интересов поручителя в объемах, указанных в доверительном документе.

Суть доверенного представительства состоит в действии доверенного лица от имени истинного хозяина активов, выступающего в роли доверителя. При этом доверенный реализует права и обязанности по управлению бизнесом только в рамках отведенных ему полномочий.

То есть лицо, осуществляющее доверенное представительство, может быть ограничено в своих действиях. При этом доверенный уполномоченный не включается в состав учредителей бизнеса (там числится истинный владелец) и не заносится в ЕГРЮЛ, так как не является учредителем компании.

[attention type=yellow]

Однако он вправе участвовать с правом решающего голоса в общем собрании общества как высшего органа управления предприятием с последующим внесением о его присутствии в протокол собрания.

[/attention]

            При временном доверительном управлении уполномоченное лицо действует от своего имени, но исключительно в интересах хозяина управляемых активов. Для этой цели с человеком, претендующим на роль временного управляющего, заключается договор о доверительном управлении в соответствии с требованиями главы 53 Гражданского кодекса.

            Другой отличительной особенностью деятельности доверенного представителя выступает принадлежность выдачи разрешения на такой способ управления активами только их истинному владельцу. Разрешением на деятельность по доверенному представительству служит нотариально заверенная доверенность на любые или определенные действия по усмотрению хозяина.

Доверительное управление компанией имеет свои отличительные особенности.

Некоторые характерные особенности доверительного управления ООО

            Решение о введении доверительного управления в отношении всей компании или части её свободных активов путем подписания соответствующего договора согласно действующим нормам гражданского законодательства принадлежит следующим лицам:

  • нотариусу, выступающему в качестве ответственного лица, ведущего наследственное дело умершего хозяина активов, подлежащих наследованию;
  • лицом, исполняющим завещание бывшего владельца бизнеса на основании имеющегося завещания (исполняющий завещание представитель).

Другими словами право по инициированию и последующему заключению договоров доверительного управления предоставлено как нотариусу, так и исполняющему последнюю волю усопшего, выступающему в качестве исполнителя завещания (пункт 4 статьи 1172 и статья 1173 Гражданского кодекса). Однако возможности у этих лиц различны. Более широкий круг задач может решать нотариус.

Он может давать поручения, касающиеся управления и охраны наследуемых активов компании, территориально разнесенных с местом открытия наследства. Кроме того, только нотариус может описать имущество подлежащее наследованию. А вот исполнитель завещания такие действия самостоятельно выполнить не может.

Для этого он обязан согласно пункту статьи 1153 Гражданского кодекса обратиться к нотариусу.

Вместе с тем разные возможности указанных лиц не исключают самостоятельной реализации ими отдельных мер, направленных на организацию своевременного и качественного временного управления бесхозными активами с целью их защиты и сохранения.

При этом должно соблюдаться одно из основных законодательных требований, состоящее в отсутствии противоречий или взаимоисключений проводимых мероприятий вызванных их несогласованностью (подпункт 2 пункта 2 статьи 1135 Гражданского кодекса).

Другой особенностью организации процедуры временного управления является право инициирования заключения договора о защите освободившихся активов и их доверительного управления путем подачи нотариусу, открывшего дело по наследованию активов, соответствующего заявления. Такая возможность предоставляется следующим лицам:

  • любому или нескольким наследникам активов оставшихся после кончины их владельца;
  • компании как юридическому лицу. Заявление может быть подано нотариусу наемным руководителем фирмы (определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-12653/11 от 23.01.2012 г.);
  • действующим членам общества (пункт 4 Методических рекомендаций «О наследовании долей в уставном капитале ООО», утвержденных Координационным методическим советом нотариальных палат от 29 мая 2010 г.);
  • инвесторам и кредиторам, а также органам опеки и попечительства, органам местной власти либо иного лица заинтересованного в сохранении бесхозных активов (пункт 2 статьи 1171 Гражданского кодекса).

По заявлению вышеперечисленных людей и лиц нотариальная палата, открывшая и ведущая наследственное дело, или исполнитель завещания обязаны принимать надлежащие меры по сохранности и организации доверительного управления бесхозными активами компании. Следует отметить, что гражданское законодательство не устанавливает форму такого заявления. Данное обстоятельство позволяет подавать указанные заявления, как в бумажной форме, так и в устном обращении, что часто и применяется на практике.

            После подачи заявления следующим важным вопросом всегда выступает выбор кандидатуры на должность временного управляющего.

Требования к лицу, претендующему на временное доверительное управление

Организация временного руководства бесхозным предприятием, имуществом или свободными долями уставного капитала, по сути, преследует две цели.

[attention type=red]

Первая цель – не допустить «разбазаривания» активов, оставшихся после кончины их владельца, и тем самым сохранить достигнутый уровень работы всей компании.

[/attention]

Второй целью является увеличение прибыли за счет умелого руководства компанией, действующей на конкурентоспособном уровне. Обе цели особенно актуальны в случае смерти единственного учредителя компании.

Ведь предприятие минимум 6 месяцев останется без присмотра, что создает благоприятные условия для различных злоупотреблений вплоть до рейдерского захвата. По этой причине выбор кандидатуры на должность временного управляющего компанией или её долями в уставной капитализации представляется важной и достаточно сложной задачей.

            Гражданское законодательство (пункт 1 статьи 1015 Гражданского кодекса) определяет, что доверенным управляющим может выступать любой гражданин или организация, удовлетворяющие следующим основным требованиям:

  • претендентом может выступать гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя;
  • любой гражданин, претендующий на должность временного управляющего, не вправе быть заинтересованным лицом, то есть он не может являться наследником либо претендовать на освободившиеся активы на любом другом законном основании;
  • в качестве претендента на право выполнения функций доверительного управления может быть выбрана компания, являющаяся организацией коммерческого типа (кроме унитарного предприятия);
  • кандидат может быть представлен некоммерческой организацией (кроме учреждения);
  • не допускается в качестве временного управляющего использовать государственные и местные органы, а также заинтересованные лица, претендующие на получение определенной выгоды от доверительного управления.

С человеком или организацией, удовлетворяющим вышеперечисленным требованиям, заключается договор на доверительное управление. На основе этого договора в дальнейшем осуществляется временное руководство бизнесом или его частью либо имуществом, деньгами, ценными бумагами и прочими материальными ценностями до вступления нового хозяина в законные права.

            Кроме вышеизложенных требований, установленных на законодательном уровне, к претендентам на должность временного поверенного в делах управления компанией, следует помнить о житейских требованиях.

Среди них главными является профессионализм будущего временного руководителя и его человеческая порядочность. Ведь нельзя исключать, что в результате доверительного управления вместо повышения прибыли можно потерять ранее хорошо отлаженное дело.

Вот только работу такого горе – руководителя все равно придется оплатить. По этой причине к выбору доверительного управляющего следует подходить со знанием дела.

Часто в этом вопросе необходима помощь профессиональных специалистов, умеющих принимать правильное решение не на интуиции, а на основе оценки предстоящих рисков с учетом реальных возможностей всех кандидатур на должность временного управляющего.

            ТАРП СВАО имеет солидный опыт (более 20 лет) работы в сфере регистрации предприятий малого и среднего бизнеса с сопровождением их деятельности «под ключ». Нашими услугами воспользовались более 1 тыс. компаний и индивидуальных предпринимателей, которые и в настоящий момент успешно функционируют на рынке. Мы окажем помощь в решении следующих задач:

  • регистрация предпринимательского дела «под ключ» и его сопровождение с целью достижения запланированного результата;
  • оказание помощи по вопросам доверительного управления ООО;
  • консалтинговые услуги по решению вопросов, касающихся судебно – претензионной работы;
  • консультирование по вопросам финансового мониторинга, проводимого с целью определения возможного дохода от реализации бизнес – идеи;
  • обращение в аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей по различным проблемным вопросам.

Обращайтесь, мы всегда готовы оказать посильную помощь.

Источник: http://tarpsvao.ru/useful_information/320-chto-sleduet-znat-o-doveritelnom-upravlenii-ooo.html

Договор доверительного управления. На что обратить внимание

Можно ли оформить договор доверительного управления?

Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.

Общие правила
Статья 1012 ГК РФ устанавливает, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом могут быть предусмотрены законом или договором.

Доверительный управляющий совершает сделки с переданным имуществом от своего имени, указывая, что действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

На практике это требование считается соблюдённым, если при совершении действий, не требующих письменного оформления:• контрагент информирован об их совершении доверительным управляющим;

• в письменных документах после имени (наименования) сделана пометка «Д. У.».

Если отсутствует указание на действия в качестве доверительного управляющего, то он отвечает перед третьими лицами лично и только имуществом, которое принадлежит ему.

[attention type=green]

По общему правилу учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или организация, за исключением унитарного предприятия (ст. 1015 ГК РФ). Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).

[/attention]

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

Могут быть переданы в доверительное управление:• предприятия и другие имущественные комплексы;• отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;• ценные бумаги;• права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;

• исключительные права и т. д. (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

Особенности заключения договора
Договор доверительного управления имуществом может быть заключён только в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ).

Если объектом доверительного управления выступает недвижимое имущество, то договор должен быть заключён в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), в том числе он подлежит государственной регистрации (ст.

4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключённым не со дня его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему, при условии если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

При этом для арендаторов договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только со дня государственной регистрации такой передачи (п. 2 ст. 551 ГК РФ). До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несёт собственник, а не доверительный управляющий.

[attention type=yellow]

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

[/attention]

Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а именно передача имущества в доверительное управление. Таким образом, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а порядка управления им, то регистрировать эти документы нет оснований.

Существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются (ст.

1016 ГК РФ):• состав передаваемого в доверительное управление имущества;• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);• размер и форма вознаграждения управляющему, если договором предусмотрена выплата вознаграждения;

• срок действия договора.

В случае отсутствия одного из указанных выше условий договор считается незаключённым. Например, критично отсутствие в договоре данных, позволяющих определённо установить имущество, подлежащее передаче доверительному управляющему.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключён договор (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Ограничение срока установлено в целях защиты прав собственника имущества. Однако если стороны не заявят о прекращении договора по окончании срока его действия, то он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Особенность доверительного управления в том, что этот договор заключается не для совершения разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени. Кстати, это подтверждается и судебной практикой. То есть договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку доверительное управление предполагает длящийся характер отношений.

Имущество, переданное в доверительное управление, должно быть обособлено от имущества как управляющего, так и учредителя управления (ст. 1018 ГК РФ). То есть объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ним ведётся самостоятельный учёт.

Впрочем, если в доверительное управление передаются ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

[attention type=red]

В доверительное управление может быть передано имущество, обременённое залогом (п. 2 ст. 1019 ГК РФ), и залогодатель остаётся его собственником и сохраняет возможность распоряжения им.

[/attention]

Это выгодно и залогодержателю, поскольку дополнительный доход от грамотного управления имуществом может помочь собственнику выполнить свои обязательства перед ним.

В то же время управляющий должен быть предупреждён о залоге, в противном случае он вправе потребовать:• расторжения договора;

• выплаты вознаграждения за один год.

Права и обязанности сторон
Доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Ограничения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

В интересах собственника имущества следует оговорить в договоре аспекты, связанные с отчётностью доверительного управляющего, а также необходимость согласовывать заключение отдельных сделок с переданным в управление имуществом.

Таким образом можно обезопасить себя, например, от несанкционированной реализации имущества. То есть учредитель управления может ограничить доверительного управляющего в действиях, например запретить ему продавать имущество без согласования с ним.

На имущество учредителя, переданное по договору доверительного управления, не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Если же в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счёт этого имущества.

При недостаточности имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего взыскание долгов может быть обращено и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Очевидно, что доверительного управляющего надо выбирать тщательно, иначе можно не только не получить прибыли, но и лишиться того, что имеешь.

[attention type=green]

Доверительный управляющий несёт ответственность и собственным имуществом, если он:• не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего;• совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий;

[/attention]• совершил сделку с нарушением установленных для него ограничений.

Он также обязан возместить возникшие убытки учредителя (ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий также должен заботиться об интересах учредителя и выгодоприобретателя, и несоблюдение этого требования влечёт ответственность управляющего:• выгодоприобретателю возмещается упущенная выгода;

• учредителю — убытки, причинённые утратой или повреждением имущества, плюс упущенная выгода (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Доверительный управляющий может быть освобождён от ответственности за убытки, причинённые выгодоприобретателю и учредителю управления, вследствие непреодолимой силы или действия выгодоприобретателя или учредителя управления (п. 1 ст. 1022 ГК РФ). То есть если по вине третьих лиц произошёл пожар, то отвечает доверительный управляющий, если же имущество уничтожено в результате, например, стихийного бедствия, то ответственности управляющий не несёт.

В договоре доверительного управления имуществом можно предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Если в доверительное управление передаются ценные бумаги, то следует обратить внимание на то, что не освобождает от ответственности неисполнение эмитентом своих обязательств.

Основание: от ответственности доверительного управляющего освобождает только непреодолимая сила, к обстоятельствам которой не относятся, в частности, нарушения обязанностей со стороны контрагентов.

С учётом сказанного следует пресекать попытки включать подобные условия в договор.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведённых им при доверительном управлении имуществом, за счёт доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

В то же время доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

Прекращение договораДоговор доверительного управления имуществом может быть прекращён вследствие (ст.

1024 ГК РФ):• смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;• отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;• смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);• отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;• отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце 5 пункта 1 статьи 1024 ГК РФ, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

[attention type=yellow]

В продлении договора на тех же условиях и на тот же срок может быть отказано, если учредителем доверитель-ного управления в положенный срок было направлено письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.

[/attention]

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передаётся учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

ВАЖНО:

Если в собственности хозяйствующего субъекта оказывается имущество, управление которым требует специальных знаний и квалификации, то целесообразным представляется передать имущество в доверительное управление, оформив для этого специальный договор.

[attention type=yellow]

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

[/attention]

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Ограничения могут быть предусмотрены законом или договором (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

 Маргарита ПОЛУБОЯРИНОВА, эксперт ООО «Ваш надёжный партнёр» 

Источник: http://www.pbu.ru/pbu/article/1179

Доверительное управления недвижимостью

Можно ли оформить договор доверительного управления?

/ Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

[attention type=red]

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

[/attention]

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

[attention type=green]

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

[/attention]

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

ПравовойСовет
Добавить комментарий