Можно ли не платить налог с продажи квартиры тремя собственниками, если она во владении менее 3 лет?

Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки

Можно ли не платить налог с продажи квартиры тремя собственниками,  если она во владении менее 3 лет?
Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки.

Как правильно подготовиться к сделке по налогам. Какие основные вопросы возникают у продавцов и покупателей до сделки и после неё. Куда обращаться для получения налоговой консультации.

Будет ли налог при продаже квартиры? Этап III в подготовке к сделке.

Всякий человек, который хочет продать квартиру,  задается этим вопросом и не зря.  А те, кто не задает такой вопрос, обычно имеет дело с последствиями  своей не любознательности.  А последствия обычно бывают плачевными.

Поэтому это очень важная часть подготовки к сделке. Я не хочу обучать  читателей уходу от налогов, предвидя недоброжелательность законопослушных граждан.

Я хочу предостеречь пенсионеров, многодетных матерей и другие незащищенные слои населения от неосмотрительных шагов по оформлению документов до продажи недвижимости.

Сейчас в век интернета мы можем получить бесплатную консультацию по недвижимости,  не выходя из дома, в интернете, в офисе агентства недвижимости, в юридической консультации. Важно потратить на это хотя бы полдня. Это в любом случае даст результат. Лучше предварительно продумать, как будет выглядеть сделка с точки зрения налогов.

Какова будет сумма налога при продаже квартиры?

Будет ли он вообще?  Очень часто люди делают так…  Продал квартиру, купил квартиру, налог не известен… Как рассчитать  подоходный налог с продажи квартиры,  я описала в статье:

//ikitaeva.ru/ndfl-podoxodnyj-nalog-fizicheskix-lic-s-prodazhi-nedvizhimosti-s-1-yanvarya-2016-goda-raschet/ 

Все должно происходить прямо наоборот. Вам желательно предварительно выяснить, нужно ли платить налог с продажи квартиры в зависимости от сроков владения этой квартирой и вида документов ( т. е.

[attention type=yellow]

основание владения квартирой – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизация и т. д.).

[/attention]

  И если вы планируете сделать не одну операцию с недвижимостью, то нужно четко представлять налоговые последствия ваших шагов.

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, то налог при продаже и покупке квартиры можно рассчитать исходя из налогового вычета на продажу  — 1 млн. рублей и налогового вычета на покупку квартиры 2 млн. руб.

(если вы ранее никогда не использовали этот вычет, он дается 1 раз в жизни), остальная сумма свыше 3 млн. рублей будет облагаться налогом в размере 13%. Налоговый консультант  поможет вам разобраться в вашей ситуации.

Кто в первую очередь платит налог?

Под налоговый удар попадают квартиры (менее 3 лет в собственности), полученные по наследству, продажа подаренной квартиры  – частая ошибка продавцов, продажа только что приватизированной квартиры, в которой люди порой живут много лет, тоже чревата неприятностями по налогам.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Конечно, продавец. Он отвечает за все налоговые последствия сделки с недвижимостью.  Но очень часто, продавцы пытаются решить эти вопросы за счет покупателя, 1) предлагая им занизить стоимость в договоре купли-продажи или 2) заплатить часть своих налогов.

  Второе решение сейчас – очень большая редкость в связи с кризисом и нехваткой денег. Покупатели не желают платить налоги продавца. А вот первое решение по-прежнему не вышло из моды, хотя с выходом нового закона, о котором можно прочитать здесь  //ikitaeva.

ru/izmeneniya-v-poryadke-vzimaniya-ndfl-s-prodazhi-nedvizhimogo-imushhestva-v-2016-godu-v-sravnenii-s-predydushhim-periodom-chto-novogo/  ситуация в корне изменилась  для продавцов квартир.

Теперь с 1 января 2016 года если квартира менее 3 -5 лет в собственности ( в зависимости от документов),  продавец не может указать в договоре купли-продажи квартиры цену меньшую чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. Иначе его ждут штрафы и пени за неуплату налогов.

Как не платить налог с продажи квартиры?

[attention type=red]

Если вы  уже продали квартиру  менее 3 лет в собственности, и налоговая прислала вам налог на доходы от продажи, то вам придется заплатить его до середины июля следующего за отчетным года.

[/attention]

К сожалению никаких исключений или льгот этот налог не предусматривает. Складываются порой очень трагические ситуации в малоимущих семьях.

Они не могут заплатить огромный налог, о котором они не удосужились подумать.

Если вы еще не преступили к операциям с недвижимостью, то вам нужно нарисовать четкую схему сделки, чтобы наперед знать, какие налоги вам предстоит заплатить, или как избежать их вовсе.

Покажу это на примере.

Безусловно налоговая инспекция будет рада если вы используете СХЕМУ I,  но в если у вас нет лишних денег, или вообще их нет, то вы должны думать головой как не попасть в налоговую ловушку, и  не получить долги  в виде претензии налоговой инспекции в один прекрасный день.

Думаю что люди, работающие в налоговой инспекции тоже не станут пользоваться СХЕМОЙ I. Это простейшая схема сделок. Сложные я даже не разбираю здесь.

Источник: https://ikitaeva.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-kto-platit-nalog-kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-posledstviya-sdelki/

Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

Можно ли не платить налог с продажи квартиры тремя собственниками,  если она во владении менее 3 лет?

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

[attention type=green]

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

[/attention]

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году.

Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е.

0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение.

Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

[attention type=yellow]

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

[/attention]

каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-poslednie-izmeneniya-v-zakonodatelstve-i-vozmozhnosti/

Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности

Можно ли не платить налог с продажи квартиры тремя собственниками,  если она во владении менее 3 лет?

Для всех уровней бюджета государства основным источником доходов являются налоги граждан, в том числе и налог с продажи квартиры.

Недвижимость продается очень часто, поэтому вопросы, связанные с государственными стандартами налогообложения, актуальны всегда.

Налог после продажи квартиры менее 3 лет собственности обязаны платить все — физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Как узнать, нужно ли платить налог

В Федеральном законе указано, что при получении финансовой выгоды от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц. Здесь есть уточнение, что если человек, который продает имущество, проживает на территории России менее 183 календарных дней, то для него этот налог составит 30% от общей суммы.

По срокам уплатить это нужно до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность. После этого в отделение налоговой службы обязательно подается соответствующая декларация. Максимум, до которого нужно совершить оплату налога в казну государства, — 15 июля следующего за продажей имущества года.

Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь сохранить средства при подаче декларации в ФНС, поскольку есть и исключения, позволяющие избежать уплаты налога или снизить его процентную ставку.

[attention type=red]

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, которые отдельно прописаны для недвижимости разных категорий. Так, владельцы квартир получают вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв.м. Если продается комната, то владелец может уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв.м. Для жилых домов размер налоговой ставки составляет стоимость 50 кв.м.

[/attention]

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога:

  • инвалиды детства;
  • граждане с приобретенной инвалидностью;
  • пенсионеры освобождаются от налогообложения только по одному объекту для каждого вида;
  • участники Великой Отечественной войны;
  • ветераны;
  • некоторые категории военнослужащих.

Обратите внимание! Налог в государственную казну уплачивается при продаже квартиры, которая была во владении менее 3 лет. Если никаких особых обстоятельств нет, то 13% от вырученных в сделке денег нужно отдать государству.

Для приобретателя квартиры законодательно есть возможность вернуть ранее уплаченный налог. Она ограничена в порядке суммы 2 миллиона рублей. Если уплачено за недвижимость более установленной суммы, и можно вернуть ее от государства.

Обратите внимание! Воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще раза в год.

Как не платить налог с продажи квартиры

Если имущество находится во владении более трех, но менее пяти лет, и при этом перешло к собственнику до начала 2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества не грозит.

Основание для этого — Федеральный закон №382 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», статья 4.

С 01.01.2019 года статья 217.1 действует для всех собственников. Для них применяются правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости

Главным законным основанием для такого решения выступает Федеральный закон от №424 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».

Если Договор долевого участия был оформлен в 2015 году, а собственность получена в 2016 году, то по делу основным законодательным аргументом станет статья 217.1 Налогового Кодекса в редакции, вступающей в силу с 01.01.2016 года, в которой сказано, что чтобы не платить налог, продажа должна быть осуществлена не ранее 2021 года через 5 лет после оформления имущества в собственность.

Есть определенные пункты имущественного владения, при которых налога на продажу нет. Так, к такому относится собственность, полученная:

  • по наследству;
  • по дарению от ближайших членов семьи;
  • по акту приватизации.

В таком случае срок владения имуществом все равно составляет 3 года. Это прописано в статье 217.1, пункте 3 Налогового кодекса РФ.

С какой суммы уплачивается налог

В Федеральном законе №382-ФЗ написано, что налог на доходы от реализации имущества, приобретенного до 01.01.2016 года, не зависит от размера кадастровой стоимости этого имущества. Подробнее процесс описан в четвертой статье закона.

Если продается имущество, которое приобретено до 1 января 2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается по одной из следующих систем:

  • от продажной стоимости по договору отчуждения отнимается имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей;
  • от продажной стоимости по договору отнимается сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В обоих случаях необходимо подать декларацию в налоговую.

Если владелец продает квартиру, купленную до 1 января 2016 года, и находилась она в собственности более 3 лет, то налог этот гражданин не оплачивает.

Если на продажу выставлено имущество, приобретенное по договору отчуждения в 2016 году и позднее, то налогообложение рассчитывается так: от стоимости продажи отнимается имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей;

Обратите внимание! Чтобы рассчитать размер стоимости продажи квартиры по договору отчуждения, нужно отделить сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. 

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог

Если недвижимость продана раньше, чем наступил минимальный срок владения, нужно заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую заплатили за квартиру. После применения льготы можно существенно, а иногда и до нуля, снизить налог от продажи квартиры.

  • Если после использования льготы налог стал равен нулю все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что налог неуплачен на законном основании. В противном случае у налогового органа будут вопросы, будет наложен штраф.
  • Если продается квартира, купленная после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы. 

Как индивидуально рассчитать налог с продажи недвижимости

Чтобы рассчитать льготы, можно подать заявление на индивидуальный подсчет.

В законодательстве для этого предусмотрена такая система коэффициентов:

  • если квартира в собственности первый год, то размер выплаты составляет 0,2;
  • если квартира пребывает во владении второй год — 0,4;
  • третий год — 0,6;
  • для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8.

Для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому в 2020 году гражданам придется уплачивать налог в полном объеме.

Как уменьшить размер налога с продажи квартиры

Обратите внимание! Для этого нужно оформить льготную категорию, по которой фактический размер налога уменьшается.

Если такой способ не подходит, можно уменьшить НДФЛ с продажи квартиры.

Сама по себе налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей суммы, полученной по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой квартиры. Основанием для такого решения выступает второй пункт 2 статьи 220 НК РФ.

Например, в 2016 году была куплена недвижимость, дом или квартира, за 2 миллиона рублей, а в 2018 году продали эту жилплощадь уже за 4 миллиона рублей. В таком случае налог с продажи квартиры уплачивается от суммы, полученной стороной при продаже квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cebca8e07e67400b27e546e/5cf62f1683e84200af3dd3e6

ПравовойСовет
Добавить комментарий