Можем ли мы выделить доли в новой ипотечной квартире, если использованы мат капитал и сертификат?

Ипотека и доля ребенка: как выделить и оформить в 2020 году

Можем ли мы выделить доли в новой ипотечной квартире, если использованы мат капитал и сертификат?

Многие семьи с детьми прибегают к помощи жилищных ссуд для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится залогом. Но далеко не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка.

Есть случаи, когда выделить доли детям – единственный шанс приобрести недвижимость с использованием средств банка и соблюсти требования законодательства. Например, когда для получения или частичного погашения ссуды были использованы средства семейного сертификата.

В статье разберем, как это сделать до погашения и после выплаты ипотеки, разберемся в нюансах и тонкостях процедуры.

Сложности с выделением доли ребенка

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор.

Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство.

Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств.

В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки.

Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

[attention type=yellow]

Важно! Нужно учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Она не должна стать меньше.

[/attention]

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

  • Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
  • Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию.

Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на  каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

  1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
  2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
  3. Продолжаются взносы в кооператив.
  4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно.

Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним.

Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

  • Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
  • Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
  • Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
  • Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды. Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

  • Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
  • Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
  • Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
  • Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

Потребуется подготовить:

  1. Удостоверяющие личность документы.
  2. Отчет об оценке квартиры.
  3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
  4. Согласие другого супруга.
  5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

  1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
  2. Подобрать квартиру.
  3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
  4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
  5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
  6. Передать все документы на регистрацию.
  7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям после погашения ипотеки

Выделить доли детям после погашения ипотеки значительно проще, потому что эта процедура не требует получения дополнительных согласований со стороны банка. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Обдираловка с материнским капиталом. Подумайте 10 раз, прежде чем гасить им ипотеку

Можем ли мы выделить доли в новой ипотечной квартире, если использованы мат капитал и сертификат?

Совсем недавно у меня была статья на тему проблем, связанных с налогообложением выделяемых детям долей.

Сегодня расскажу об увлекательном наборе расходов, о которых даже предположить не можешь, когда получаешь заветный сертификат и несешь его в банк, что бы хотя бы частично снизить нагрузку на семейный бюджет.

Наша ситуация не совсем тривиальная, но каждый шаг обоснован с точки зрения нашей логики, да здравого смысла вроде бы тоже.

Началось все с того, что в 2014-м году прилетела радостная весть про две полоски, а значит нас станет четверо – мама, папа, сын и еще один маленький человечек. Как раз пошла вся эта тематика с материнским капиталом, зверь был новый и не изученный.

На тот момент было два варианта использования поддержки государства – сертификатом можно было погасить имеющуюся ипотеку, или ждать три года после рождения ребенка и только потом решать как этот самый сертификат использовать. (и вообще был риск, что программу свернут не развернув).

Год был предкризисный, не знаю почему, но мы были уверены, что кризис будет, а значит лучшее вложение средств – ипотека.

Идея была проста и гениальна. У нас есть двушка-брежневка., в ней живем. Берем однушку, сдаем в аренду, получаем мат.

капитал, вкидываем в ипотеку, платеж по аренде соизмерим с платежом по ипотеке, квартира сама себя отбивает за некоторое количество лет, потом выкупаем однушку, продаем, продаем двушку и в складчину покупаем трешку. Все просто как день. Да и все мы с вами знаем, что недвижимость в цене только растет.

Наша однушка

Попробовали вариант с получением ипотеки на однушку-хрущевку без первоначального взноса по схеме потребительский кредит + ипотека, с расчетом на сдачу квартиры в аренду до момента полного выкупа. Сами при этом живем в двушке-брежневке. Прокатило.

Итого – 1,6 млн (миллион шестьсот тысяч), 31 квадрат, пятый пяти, неплохой район, 5 минут до конечной маршрутки., короче квартира норм. Предыдущий хозяин оставляет полный комплект мебели.

Мы доукомплектовываем квартиру стиралкой, холодильником и телеком и отправляем ее в аренду.

Платеж по ипотеке 18 тыр, аренда 12 тыр., но это до момента рождения второго ребенка. После рождения морока с оформлением сертификата материнского капитала. 453 тысячи, несем в банк, досрочное погашение, платеж по ипотеке 12 тыр, стоимость аренды 12 тыр. жизнь прекрасна. Тогда мы еще не знали что нас ждет впереди.

[attention type=red]

Первые звоночки появились на 4-й год аренды. Арендаторы съехали, а следующие все никак не хотели находиться, рынок аренды, впрочем как и недвижимости в целом, просел и стоимость аренды пришлось снизить.

[/attention]

На пятый год появилась финансовая возможность погасить ипотеку досрочно … и …

С самого начала наша стратегия казалась до гениальности простой. И вот наступает час икс. Сходятся воедино три события – очередной арендатор объявляет о намерении свалить, есть возможность взять потребительский кредит с суммой выплаты соизмеримой с выплатой по ипотеке и появляется трешка с идеальной (на наш взгляд естественно) планировкой.

2 нюанса – изначально ипотека была на 12 лет, 5 лет прошло, осталось 7 лет, процент по потребу стал соизмерим с процентом по ипотеке 5 лет назад (в абсолюте 12% годовых) … короче потребительский кредит полностью повторяет условия ипотеки, только квартиру можно выдернуть из залога и продать, что бы купить трешку.

А трешка (второй нюанс) в новостройке (то есть дом еще не сдан и не введен в эксплуатацию), дом полностью построен и должен быть сдан через 2 месяца.

В доме осталось всего 2 квартиры, которые нас устраивают и есть смысл поторопиться, пока не закончились (вообще всего в новостройке осталось 11 квартир из 207-ми, так что мечтать о том, что квартира нас дождется и после сдачи дома не приходилось).

Дом, в котором мы присмотрели трешку

Начинаем маневрировать. Берем потребительский кредит на сумму, соизмеримую с остатком долга по ипотеке .. прокатило. Гасим ипотеку.

По нотариальному обязательству мы обязаны выделить доли детям после погашения ипотеки (мат.капитал то выдают на семью и распределяется он поровну между всеми членами семьи).

Кстати нотариальное обязательство тоже стоит денег, рублей 300 по моему отдал в 2014-м году за него, но это мелочь.

Обдираловка первая – нотариальная сделка по выделению долей детям после погашения ипотеки, в счет погашения которой использовался мат капитал – 6 тысяч рублей … + 2 тысячи рублей госпошлина за регистрацию всех этих четырех долей в Росреестре.

[attention type=green]

Мы выставили однушку на продажу по цене покупки (один миллион шестьсот тысяч рублей) – за месяц ни одного звонка. Начали снижать по 50 тыс в месяц. На отметке 1400 (один миллион четыреста тысяч) начали звонить с торгом до 1,3 млн., с трудом нашли покупателя на сумму 1350 тыс рублей. Миф о том, что недвижимость постоянно растет в цене был уничтожен в прах.

[/attention]

Покупателя искали в течение полугода. Соответственно квартира в это время в аренде не находилась, дохода не приносила, и при этом платежи по потребительскому кредиту платить было необходимо (на секундочку 12 тыс в месяц в течение 6-ти месяцев = 72 тыс руб.

, правда тут важный нюанс, мы люди честные и не способны держать людей на иголках продавая квартиру и сдавая одновременно, то есть продавали квартиру свободную от аренды).

За те 6 месяцев, что квартира стояла на продаже приняли решение, что ждать и надеяться можно бесконечно долго, а трешку мечты могут купить перед самым носом, поэтому решили поднапрячься и забрать ее, пока не поздно (кстати сказать забрали ее буквально за неделю до повышения цен на 100 тыс.руб в связи со скорой сдачей дома и естественно в ипотеку). Напоминаю, что была идея продать и однушку и двушку и купить трешку., в качестве альтернативного варианта рассматривался вариант: однушку продать, в трешку переехать, а двушку сдавать и гасить ипотеку по трешке.

https://www.youtube.com/watch?v=Nl9UDFPMsvc

Первый прикол прилетел из органа по опеке или как его там. Однушку с выделением долей детям на фоне мат.капита просто так продать нельзя. Детям в обязательном порядке, в приобретаемой квартире необходимо выделить доли. Вы догадываетесь что на это сказал банк, в котром ипотека на трешку? Правильно – “идите лесом, нам несовершеннолетние заемщики в договоре не нужны”. ТэЧеКа.

Но есть вариант. Одновременно с продажей однушки выделить доли в двушке, и повесить ее либо до совершеннолетия младшего, либо до выкупа из ипотеки трешки, после которой опять можно будет чудить с выделением долей на фоне мат.капитала.

Наверное стоит отдельно обозначить, что пакет документов для всего этого собрать своими силами без спец подготовки нереально, соответственно пришлось привлекать профессионального риэлтора.

Начали оформление сделки продажи однушки (у покупателя ипотека, куда ж без нее то в наше время). Оформление дарственной долей детям в двушке у нотариуса обошлось нам в 14 тыс. рублей (тариф + процент от кадастровой стоимости). Оформление договора купли продажи однушки с детскими долями у нотариуса обошлось нам в 13 тыс. рублей (опять же тариф + процент от кадастровой стоимости).

И апофеозом стало заявление девочки в МФЦ, что регистрация всего этого в Росреестре обойдется нам в 8 тыс. рублей госпошлины за 4 доли в двушке (покупатель однушки честно оплачивает свои 2 тыс. госпошлины за свою регистрацию сделки однушки). Плюс, как вы понимаете, риэлтор работает не бесплатно и все его услуги (а их было дохрена без преувеличения) обошлись нам в 50 тыс рублей.

Короче считаем. Сам по себе мат.капитал был 453 тыс. рублей. падение стоимости квартиры за время выкупа ее из ипотеки составило 250 тыс. рублей. Расходы на услуги риэлтора (это именно необходимость, а не баловство) – 50 тыс.рублей. Расходы на услуги нотариуса – 33 тыс.

рублей. Расходы на регистрационные действия – 10 тыс. рублей.

Если добавить сюда расходы на проценты по ипотеке между покупкой квартиры и получением сертификата, расходы на текущий ремонт в квартире во время сдачи в аренду (замена окон на пластиковые, замена смесителей, ремонт кухонного гарнитура, убитого квартиросъемщиками, ремонт унитаза, замена радиатора отопления), расходы на оплату коммунальных платежей за время продажи квартиры, то в целом получается, что главным бенефициаром материнского капитала стал кто угодно, но только не мы.

[attention type=yellow]

Проще было вообще с этим материнским капиталом не связываться, все расходы по этой нашей гениальной схеме откладывать на депозит, а в какой то момент просто взять трехкомнатную квартиру в ипотеку … так было бы тупо дешевле и гораздо проще.

[/attention]

Я четко понимаю, что наша схема нетривиальна и совершенно не жалуюсь. Мы осознанно шли на все эти маневры и понимали все риски. Поэтому если кто и виноват в сложившемся результате, то это мы сами. Но!

Возможно кому то эта статья поможет принимать другие решения в другие моменты времени, которые в конечном итоге приведут к гораздо более позитивным результатам.

P.S. а еще мы залетели на крутой тариф по вывозу мусора. В однушке за все 5 лет естественно никто не был прописан, мы же все жили в двушке все это время.

Так вот когда мы уведомили управляющую компанию о том, что после выделения долей детям собственников стало 4, а не 1, и при этом никто не прописан, они нам за 6 месяцев (пока мы продавали квартиру) произвели перерасчет на вывоз мусора на полторы тысячи рублей … и при этом все строго по закону … блин …

Не совершайте наших ошибок!

На самом деле я очень старался. Буду очень благодарен за лайк и подписку. А если вдруг захочется поддержать копейкой – форма доната чуть ниже:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yar_led/obdiralovka-s-materinskim-kapitalom-podumaite-10-raz-prejde-chem-gasit-im-ipoteku-5e693763abab67370e42fb11

Материнский капитал: что будет, если не выделять доли детям?

Можем ли мы выделить доли в новой ипотечной квартире, если использованы мат капитал и сертификат?

Материнский капитал — один из самых распространенных способов государственной поддержки семьи и материнства. Цели, на которые можно законно потратить маткапитал разные.

Это и образование детей, и накопительная часть пенсии матери, и медико-социальная реабилитация детей-инвалидов и др.

По статистике Пенсионного фонда России (ПФР), большая часть родителей принимает решение потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий через покупку квартиры.

Как установлено ч. 4 ст. 10, Федерального закона от 29.12.

2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). И именно это требование вызывает наибольшее количество вопросов от наших подписчиков, желающих приобрести жильё с использованием средств маткапитала. Обобщим ответы на эти вопросы в данной статье.

1. Как и когда происходит выделение долей в квартире при использовании материнского капитала?

Выделение долей, как родителей так и детей, может произойти в момент приобретения жилого помещения с использованием средств материнского капитала.

На практике это означает, что при оформлении сделки купли-продажи в договоре сразу определяются доли каждого из родителей и доли детей. Это возможно сделать и тогда, когда жилье покупается за счет ипотечных средств банка.

В этом случае дети могут выступить созаемщиками, а могут и не являться таковыми. 

В случае, если при приобретении жилье оформлялось на одного из родителей как на титульного собственника или на обоих родителей в общую совместную или долевую собственность, но при этом использовался материнский капитал, получатель сертификата должен оформить у нотариуса обязательство. 

Во исполнение нотариального обязательства:

  • если квартира была куплена за наличные деньги, право собственности должно быть оформлено в течение 6 месяцев после совершения сделки;
  • если за ипотечные средства – в течение 6 месяцев после погашения ипотечного кредита.

Снятие ипотеки происходит, когда весь долг по ипотеке полностью погашен.

Для снятия залога необходимо взять справку об отсутствии долга по кредиту и обратиться с заявлением в Росреестр (если выдавалась закладная, на ней банком проставляется отметка об исполнении кредитного обязательства и с такой закладной в Росреестр может обратиться либо банк, либо собственник). После этого в выписке из ЕГРН в отношении ипотечной квартиры уже не будет отметки о наличии обременения «ипотека в силу закона». После снятия залога нужно выделить доли детям в соответствии с обязательством.

Как показывает практика, граждане попросту забывают провести процедуру по выделению долей всем членам семьи. Однако если прокуратура проведет проверку, для «незаконопослушных» граждан могут наступить печальные последствия. Проверьте себя или приобретаемый объект на этот предмет, заказав на нашем сайте “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА”.

2. Какую долю выделить детям в квартире при использовании материнского капитала?

Законом не установлен размер доли ребенка, которые родители должны выделить. Он определяется по соглашению.

Напомним еще раз: на сегодняшний день обязательно должно быть нотариальное удостоверение письменного соглашения о выделении долей. Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, пропорциональном доле в размере вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Не меньше!

Подробнее

Пример. Квартира 45 кв. м, стоимость которой составляет 4 млн. рублей. Вы вложили в нее материнский капитал размере 450 тысяч, получается это 11,25 % от стоимости квартиры. У вас 4 члена семьи, т.е. каждому вы должны выделить: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м.

[attention type=red]

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45.

[/attention]

Указываем в соглашении, что обоим детям выделяем по 2/45, а в собственности родителей остается 41/45 ( например, у папы 20/45, у мамы 21/45).

3. Что будет, если не выделить доли детям при использовании материнского капитала?

В случае, если квартира еще не продана, суд обяжет выделить долю всем членам семьи, в том числе и детям!

Если же квартира была уже продана, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Потребуют вернуть материнский капитал в ПФР. Данные средства были выделены из бюджета на конкретную цель (в данном случае – улучшение жилищных условий). Вы дали обязательство о выделе долей всем членам семьи, а по факту его не выполнили, соответственно обогатились на сумму маткапитала. Судебная практика по данной категории дел на стороне государства.

    В подтверждении этому приводим пример: случай произошел в Пермском крае, где в схожей ситуации суд удовлетворил требование Управления Пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 руб. и госпошлину 7730 руб.

  2. Договор купли-продажи могут признать недействительным в части купли-продажи долей, которые должны были предназначаться детям. Продавца обяжут выплатить сумму этих долей покупателю квартиры, а у покупателя больше не будет прав на эти доли. Соответственно квартира будет принадлежать не только покупателю, но и детям продавца, что крайне невыгодно, в первую очередь, для покупателя.

    Так, в Челябинске был признан недействительным договор купли-продажи квартиры в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с недвижимостью. на которую вы потратили немалые деньги. Специалисты ВладейЛегко с радостью помогут Вам!

    Прежде чем купить квартиру, проверьте не использовался ли в своё время при её приобретении материнский капитал. Так вы обезопасите себя от признания сделки недействительной и связанных с этим неблагоприятных последствий.

  3. В отношении вас может быть возбуждено уголовное дело по ст. 159.2 Уголовного кодекса РФ (УК РФ). Это произойдет, если будет доказано совершение фиктивных сделок по приобретению недвижимости, без действительных намерений по улучшению жилищных условий, или при попытках обналичить материнский капитал.

    Факт незаконной торговли сертификатами был обнаружен в Ангарске. Там был вынесен приговор в отношении группы лиц, которые получали материнский капитал незаконным путем. Их действие было квалифицировано как хищение средств из бюджета по ч. 3 ст. 159.2 УК РФ.

    Судом было установлено, что руководитель организации, который осуществлял услуги связанные с недвижимостью, незаконно использовал средства материнского капитала.

Дети, которые не получили причитающейся доли, могут сами потребовать ее в суде по достижении ими 18 лет.

Наш ответ – нет. Связано это с тем, что у Вас была определенная договоренность с Пенсионным фондом, а именно: выделить доли детям в конкретной, согласованной им, жилплощади.

Конечно, можно попробовать направить запрос в ПФР для согласования выделения долей детям в другой квартире, но, вероятнее всего, Вам будет отказано, поскольку такая практика в ПФР не принята.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделив доли детям в согласованной жилплощади.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/materinskiy-kapital-chto-budet-esli-ne-vydelyat-doli-detyam/

Все подводные камни ипотеки с маткапиталом

Можем ли мы выделить доли в новой ипотечной квартире, если использованы мат капитал и сертификат?

Маткапитал можно пустить на первый взнос по ипотеке и на погашение части долга. В статье расскажем, с какими трудностями сталкиваются семьи, направившие материнский капитал на ипотеку, а также рассмотрим подводные камни, о которых вы не узнаете в банке.

Теоретически ипотеку под маткапитал можно взять в нескольких десятках банков. По статистике, порядка 75% получателей материнского капитала направляют средства госсубсидии именно на погашение жилищного займа. Однако в крупных банках процент клиентов, воспользовавшихся средствами маткапитала по ипотеке, не превышает 5%.

На практике всё больше кредитных организаций отказываются принимать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке с господдержкой.

На форумах заёмщики пишут о массовых отказах в ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке. В самих банках эту информацию подтверждают и ссылаются на застройщиков.

Они якобы не хотят ждать несколько месяцев, пока Пенсионный фонд переведёт государственную субсидию. Фактически закон банки не нарушают.

Некрупные кредитные организации соглашаются принимать маткапитал в качестве первого взноса. Например, «Дом.РФ», Абсолют Банк, «Уралсиб», «Возрождение», «Зенит».

[attention type=green]

В некоторых банках заёмщиков и вовсе вводят в заблуждение, как нашего следующего героя: «Решили взять квартиру в ипотеку с господдержкой под 5% (второй ребёнок родился после 01.01.2018) у юрлица в новостройке, с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса. В Сбербанке заверили, что всё получится.

[/attention]

Я собрал все документы, заключил договор купли-продажи, кредит мне банк одобрил. Отправил всё на Домклик. Через 2 часа звонят мне оттуда и говорят, что я должен внести свои средства 20%, а маткапитал нельзя использовать по этой программе в качестве первоначального взноса (только после 3-х лет ребёнку).

А вот по программе с 9,3% годовых можно использовать маткапитал, говорят.

Я нигде не нашёл этого ограничения на сайте Сбербанка. На сайте ПФР написано, что можно не дожидаться 3-х лет ребёнку, чтобы использовать маткапитал в качестве первоначального взноса».

Ситуацию прокомментировал адвокат Алексей Лаврентьев: «Действительно, случай не единичный в моей практике. В первую очередь необходимо понимать, что Домклик – это сервис для продажи-покупки жилой недвижимости, а также оформления ипотеки Сбербанка. И, как любая коммерческая организация, он заинтересован в продаже продукта с целью извлечения максимальной прибыли.

Что касается позиции ПФР: запрета на использование материнского капитала в качестве первоначального взноса нет».

В п. г ч. 8 Правил из постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 говорится, что в течение 6 месяцев после снятия обременения с ипотечной квартиры (то есть после погашения кредита) родители должны выделить доли в жилье детям. Если после выплаты долга семья решит продать недвижимость, возникнут проблемы.

Вот что рассказала Светлана Иванова, которая пыталась продать квартиру после погашения кредита: «7 лет назад купили мы квартиру в ипотеку. Родился второй ребёнок, и мы, радостные, погасили часть ипотеки материнским капиталом, дав нужные обязательства на выделение доли детям. Теперь ипотека погашена.

Квартира двухкомнатная – на четверых мало. Решили мы расшириться. Выставили квартиру на продажу, нацелились на новый кредит. Доли собирались выделить уже в новой квартире. И тут оказалось, что мы обязаны выделить доли именно в этой квартире. Продавать её через органы опеки и попечительства.

Всё бы ничего, но ни один банк не даст кредит под залог квартиры, в которой доли несовершеннолетних детей. Замкнутый круг! С одной стороны, большая квартира это улучшение жилищных условий детям, но с другой, именно из-за их долей мы не можем теперь расширяться! Точнее можем, после их совершеннолетия.

[attention type=yellow]

Только один есть выход: если кто-то из родни согласится выделить доли в своей квартире нашим детям».

[/attention]

Комментирует адвокат Алексей Лаврентьев: «Сделки по продаже жилья, в котором право собственности имеют маленькие дети, возможно только с согласования органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетних останутся на таком же уровне (например, количество квадратных метров жилой площади) или будут улучшены.

Материнский капитал – форма государственной поддержки российских семей. И в интересах детей и семьи государство просто обязано себя обезопасить от всяческих мошенников и аферистов которые попытаются незаконным способом ущемить институт семьи или обналичить материнский капитал.

Конечно, временами мы сталкиваемся с формализмом, техническими ошибками и белыми пятнами в законодательстве. Полагаю, это вопрос времени».

Как выйти из затруднительного положения, рассказывает юрист Диана Янковец: «Нужно выделить доли, далее подать заявление в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу.

После получения одобрения или отказа (отказ должен быть мотивирован и, если он вас не устроит, его можно оспорить в суде) квартиру можно продавать. К заявлению приложите документы, подтверждающие будущую покупку. Только после нужно обязательно выполнить условие о выделении долей детям в новой квартире.

Ещё один вариант, который с большей вероятностью одобрят: сначала купить новое жильё, выделить в нём доли детям (не меньше, чем в старом жилье), а после уже продавать старую квартиру».

[attention type=red]

Ещё одна проблема, о который не предупреждают ни в Пенсионном фонде, ни в банках – отсутствие реальной возможности рефинансировать ипотеку с маткапиталом.

[/attention]

Комментирует Варвара Картинцева, директор по связям с общественностью Rebridge Capital, многодетная мама: «Ипотеку, взятую в 2016 году, в 2019 решили рефинансировать по семейной программе. Маленькая дочка, третий ребёнок в семье, подарила возможность мечтать о приятных 5% годовых. Но мечтать одно, а делать другое.

На практике вышло так. Первое, куда я отправилась с этой идеей, – это ДОМ.рф. Купилась на рекламу. И зря. ДОМ.рф оказался холодным и неприветливым. Он завалил меня бюрократией, а в конце концов отказал. Опечалилась.

Пообщалась с многодетным сообществом и выяснила, что такая проблема у многих – большинство банков не спешит выдавать семейную ипотеку.

Но эта проблема – далеко не самая большая. Страшнее другое. Когда «пускаешь» материнский капитал в счёт погашения части остатка долга по ипотеке, то пишешь обязательство наделить детей долями в будущей квартире, когда кредит погасится.

Вывод – рефинансировать такую ипотеку или продать квартиру – не вариант. Просто невозможно. И об этих нюансах не предупреждают, когда ты берешь сертификат в Пенсионном фонде. И даже не предупреждают в банке, когда деньги от маткапитала поступают им на счёт.

Материнский капитал дают после рождения второго ребёнка. То есть все, кто может претендовать на семейную ипотеку, обладают таковым. И, конечно, большинство из них использовали капитал именно в счёт погашения остатка долга по ипотеке. Получается замкнутый круг.

Висит груша – нельзя скушать. Семейная ипотека существует, но только на словах».

О том, действительно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом на деле сложно, рассказал Вадим Пахаленко, директор Дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ: «Погасив кредит за счёт новой ипотеки, клиент сначала выводит недвижимость из-под залога одного банка и тут же происходит обременение (залог) в пользу другого банка. По сути – происходит смена кредитора. Хотя «де юре» один кредит закрыт и родители должны сначала наделить детей собственностью. Но тогда уже банк не захочет брать в залог такой объект.

Многие банки отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом или просят переоформить нотариальные обязательства по выделению долей детям, то есть заново согласовать этот вопрос с органами опеки».

Почему так происходит?

Для банка несовершеннолетний в числе собственников – дополнительный риск.

«Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся со-собственниками до момента погашения кредита.

Для банка это негатив: возникает риск неисполнения обязательств по кредиту и гипотетические трудности с процессом взыскания долга по кредиту, если он окажется дефолтным после рефинансирования, ведь невозможно взыскать долг с несовершеннолетних со-собственников», – объясняет Евгений Сивцов, эксперт по рефинансированию и финансовой грамотности.

В такой ситуации выходом может стать та же прописка детей у родственников. Хотя бы на время рефинансирования. Иначе придётся согласовывать вопрос с органами опеки и проходить дополнительные проверки.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_vse_podvodnye_kamni_ipoteki_s_matkapitalom

ПравовойСовет
Добавить комментарий